お役立ちコラム | 横浜の不動産・住宅ローンのお悩み相談窓口【MSJライフパートナーズ】

結婚生活が上手く行かなくなったり、夫婦のどちらかがトラブルを抱えたりすることで、離婚を選択する夫婦が多くなりました。
離婚する際に、婚姻生活中に夫婦で協力して築き上げた財産があれば、それは夫婦の共有財産となり分配することになります。

夫婦が不動産を持っている場合は、離婚時に売却することあります。
今回は、離婚時に不動産を売却する場合の流れやポイント、注意点などを紹介していきます。

不動産の価値を最初に確認しよう

お互いが本当に納得した円満離婚であったとしても、夫婦が離婚する時には世間体や手続きなどいろいろ面倒なことが多く、そうでなくても精神状態を冷静に保てないものです。

そのため、財産分与をするために不動産を売却する時も、ついつい問題を早く解決したくて、急いで取引を進めてしまいがちです。
しかし、焦らないで資産価値をきちんと調査することが大切です。

不動産の査定は複数社に依頼を

インターネットを利用すれば、簡単に所有する不動産の相場価格を調べることができますが、肝心なのは実際にいくらで売却できるかです。不動産会社にお願いすれば、すぐに売却の見込み価格を教えてくれますし、中には不動産会社自体が買主になってくれることもあります。しかし、1社だけに頼ることはやめましょう。なぜなら、不動産には定価がないからです。

不動産鑑定士に査定を依頼しても、不動産会社に売却を依頼しても、出てくる金額はまちまち。
自分で調べた相場価格も、あくまで平均値なので、できるだけ多く見積りを取ることが、不動産を高く売却することにつながります。

自宅を売却する際の流れと注意点

「夫婦で所有している不動産は、自宅だけ」という方はたくさんおられます。
熟年離婚の場合は、すでに住宅ローンを払い終えているケースも多いです。

しかし、一般的にマイホームを建てる年齢は、30代前後が多く、ローンの期間も30年前後が平均的なことから、持ち家がある夫婦の多くが、離婚時に住宅ローンを抱えています。

まずは自宅の価値を調べよう

自宅を売却する場合は、まずは自宅の価値と住宅ローンの残高を確認しましょう。
住宅ローンの残高よりも自宅の売却価格が上回っている場合は、単純に家を売った代金で住宅ローンを完済し、残ったお金を夫婦で分配すれば問題ありません。

債務が残る場合は金融機関の許可が必要

住宅ローンの残高の方が家の売却価格より額が大きい場合は、借入先の金融機関に自宅を売却することを許してもらえないことが考えられます。

住宅ローンが残っているうちは、家の抵当権は債権者である金融機関にあるため、自宅を売却するには、ローンの抵当権を抹消してもらう「任意売却」という方法で進めることになります。

その場合は、当然債権者の許可がなければ勝手に自宅を売約することはできません。
売却後に残った債務の返済について金融機関と話し合い、納得してもらう必要があります。

離婚して不動産を売却する時には税金に注意が必要

離婚に伴い不動産を譲渡する場合は「財産分与」として扱われることから、基本的には不動産取得税が発生することはありません。
しかし、離婚による財産分与のため不動産売却をする際には、他の税金が関わってきます。

譲渡所得税

財産分与を行うために不動産を売却し、売却益が出る場合は「譲渡所得税」という税金が発生します。
自宅を売却するケースにおいては、3000万円分の特別控除が適用されますので、たとえ売却益があったとしてもこの税金はかかりませんが、その他の不動産はすべて譲渡所得税の対象になります。

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって大きく異なり、所有期間が5年以上とそれ以下では半分程度の違いがあるため、所有期間のことも考えて売却時期を決めましょう。

また、財産をもらう側には譲渡所得税がかからないことにも注意が必要です。
例えば、夫名義の不動産を売却して、その代金を妻に渡した場合、譲渡所得税の支払義務は夫にあり、請求も妻ではなく夫にきてしまいます。

離婚後は他人になってしまうので、後からそのことを知って元妻に譲渡所得税分を要求しても、代わりに払ってもらえるとは限りません。したがって、あらかじめ離婚に伴う不動産売却で発生する税金のことをしっかり勉強しておいて、離婚時にそのことも含めて分配方法を決定しなければいけません。

消費税

不動産を売却する際に消費税が課税されるのは建物部分だけで、消費税の課税対象になるのは事業者のみです。
しかし、住居以外の投資用マンションなどを売却する場合は、課税対象になってしまいます。

また、不動産を売却するために不動産会社に仲介を依頼して、その報酬として支払う仲介手数料や、司法書士へ支払う手数料などにも、消費税が課税されます。

困った時には専門家に相談しよう

不動産を売却する時には大きなお金が動き、それに関わる税金もあるため、素人では正しい判断ができない課題がたくさんあります。ましてやそれが離婚時となれば、財産分与という複雑でデリケートな問題も出てきます。

したがって、少しでも揉めるようなことや疑問に思うことがあれば、弁護士などの専門家に頼ることをおすすめします。「不動産売買のことは、不動産会社に相談すればいい」と考える方も多いかもしれません。
しかし、離婚の財産分与に関わる問題は法の専門家に直接相談した方が、様々なトラブル回避にもつなげることができます。