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お役立ちコラム

2020.08.21

不動産の売却!相続した不動産を売る際の注意点

一緒に暮らしていた両親が亡くなり、その家にそのまま住み続ける場合は、資産価値にもよりますが大抵の場合相続税は発生しません。
しかし、自宅以外の不動産を相続する場合は、相続税が発生する可能性が高いです。
ここでは、相続した不動産を売却する時に、相続税も含めて注意すべき点と、売却までの流れについて紹介します。
いざという時になって焦らないように、将来的に不動産を相続する予定がある方はぜひ参考にしてください。

 

 

まずは相続人同士で話し合おう

相続した不動産を売却するには、はじめに相続人同士で話し合いをする必要があります。
親が亡くなった場合、兄弟がおらず相続人が1人しかいない場合は売却もスムーズにいきますが、相続人が2人以上いる時には必ず話し合いが必要です。

 

遺言書がある場合は、基本的にそれにしたがって遺産を分けることになります。
しかし、遺言書がない場合で額が大きな不動産を売却する時には、相続人によっては売却自体に反対するケースもあるため、後々のトラブルを避けるためにも、話し合いは必須となります。

紛争を避けるためには専門家に協力してもらおう

相続した財産の分け方を相続人同士で話し合うことを「遺産分割協議」と呼び、遺言書があるケースや法定相続分通りに相続する時には、争い事が起きる可能性は極めて低いです。
しかし、法律で定められた通りに不動産などの遺産を分けない場合は、必ず「遺産分割協議書」を作成しなければいけません。
この場合は、弁護士などの専門家に間に入ってもらって、書面に記載する内容も不備のないものにすることにより、紛争を回避することができます。

不動産の査定は複数の不動産会社に依頼を

不動産を売却する場合は、不動産の専門家である不動産会社の協力が必要で、どこに依頼するかによって売却価格は大きく違ってきます。
他の相続人の意見を聞かないで、勝手に買い手を見つけてきて不動産を売ってしまうと、後から「もっと高く売れたのでは?」などと文句を言われてしまうかもしれません。高額な不動産だからこそ、査定はできるだけ多くの不動産会社にお願いして、相続人全員が納得した上で契約を済ませることが肝心です。

相続した不動産を売るには「相続登記」が必要

相続した不動産を売却するためには、まず「相続登記」をしなければいけません。
不動産の名義が故人のままでは、不動産取引を成立させることはできません。
相続した不動産の名義をずっとそのままにしている方も多いですが、不動産を売却する時には、名義を相続人に変更する必要があります。

手続きをスムーズにするには「換価分割」がおすすめ

1人で相続する場合は問題ありませんが、相続人が2人以上いる場合は「換価分割」がおすすめです。
相続した不動産を共有名義で持つことも可能ですが、その場合は契約書の全員の署名捺印が必要になるなど、売却する際の手続きが煩雑になってしまいます。
「換価分割」というのは、相続人の1人を代表として相続登記して名義を変更し、不動産を売却した後に他の相続人とで売却代金を分割する方法です。

相続登記は専門家に任せよう

相続登記を行うためには、いろいろな書類が必要となります。
法務局に行けば、家や土地などの不動産の所在地や面積や所有者の情報を得ることができ、個人でも相続登記をすることは可能です。
ただし、登記の経験がない素人では必要な書類が何かも分かりませんし、登記の申請にも時間がかかりますので、不動産登記の専門家である司法書士に依頼するのが一般的となっています。
専門家に頼めばさぞかし高額な費用がかかるのでは?と、心配なさる方もおられるでしょうが、司法書士に相続登記を依頼した場合の報酬は、5万円程度となっています。

相続した不動産を売却する時の税金について

相続した不動産を売却する時に関係する税金は、「所得税」「住民税」「相続税」です。
不動産を売却して利益が出ると、そこに「所得税」や「住民税」が課税され、売却した次の年に確定申告が必要になります。
相続人が2人以上いる場合も、それぞれが確定申告しなければいけませんので注意が必要です。

所得税と住民税の税率は5年を超えると低くなる

所得税と住民税の税額は、下記の計算式から求めることができます。

 

税額=譲渡所得×税率

 

譲渡所得とは、不動産を売って出た利益のことで、不動産を購入した際の価格よりも、売却価格の方が高ければ、そこに税金がかかる仕組みとなっています。

所得税 住民税
長期譲渡所得(所有期間が5年超) 15% 5%
短期譲渡所得(所有期間が5年以下) 30% 9%

上記は所得税と住民税の税率を示した表です。

 

2037年まで所得税に復興特別所得税として2.1%が加算されますが、不動産の所有期間が5年を超える場合と、5年以下の場合では税率が大幅に変わります。

不動産の価値が高くなれば、税金の額にも相当な差が出ることになりますので、すでに5年近く相続した不動産を所有している場合は、売却時期をしっかり考えながら行動に移すことをおすすめします。

譲渡所得が3,000万円まで非課税になる優遇制度がある

親と同居していた自宅を相続する場合は、3,000万円までの利益が非課税になりますが、そうでない場合は税金の特例を受けることができません。

ただし、2016年4月1日から2023年12月31日までに売却した場合、と期限は定められていますが、この間は「空き家の3,000万円特別控除」という優遇制度を利用できます。
「空き家の3,000万円特別控除」とは、その名の通りに空き家になった親の家を売る時に、3,000万円の特別控除受けられる制度です。

基礎控除額を超えなければ相続税は発生しない

相続税の税率は、下記の通りに金額に応じて10%~55%と定められています。

 

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

※国税庁のホームページより

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

 

ただし、相続税には「基礎控除額」というものが適用され、不動産以外にも、有価証券や現金や預貯金などの相続した遺産の総額から「基礎控除額」を差し引いた金額に課税されます。

 

基礎控除額=3,000万円+法定相続人の数×600万円

 

上記の計算式から、簡単に基礎控除額を算出することができます。

相続人が2人の場合は4,200万円、3人の場合は4,800万円となり、遺産の総額がそれを超える分だけに相続税が課税されることになります。

まとめ

親などから相続した不動産を売却するには、まずは相続人同士と話し合いをし、相続登記をしてください。
相続財産の中でも不動産は特に高額になりがちで、様々なトラブルに発展しやすいことから、必要に応じて弁護士や不動産会社や司法書士などの専門家の協力を仰ぎながら、手続きを進めましょう。
相続した不動産を売却する時には、税金が高額になるケースが多いですが、期間限定の優遇制度なども用意されているので、専門家からのアドバイスを受けながら、制度を上手に活用してください。

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