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お役立ちコラム

2020.10.31

不動産売却にかかる「税金」のこと

不動産を売却するには税金がかかります。

今回は不動産売却にかかるお金(税金)のことについてお話させていただきます。

 

◇ 不動産を売却するときにかかる5つの税金

〈登録免許税〉

登録免許税とは、不動産登記を行う際にかかる税金です。

登録免許税がかかるケースは主に2つあります。

  • 購入時と売却時の住所が違う(厳密に言うと法務局で登記されている住所と現在の住民票の住所が違う場合)「住所変更登記」を行う必要があります。
  • 「抵当権の抹消登記」

これは住宅ローなど不動産を担保にお金を借りた時に、金融機関が設定する登記です。

売却時には不動産を担保にしたお金をすべて完済してその登記を抹消しなければなりません。

〈印紙税〉

印紙税とは不動産の売買契約書を交わす際にかかる税金です。売買金額によって金額が異なります。

 

契約金額 印紙税 軽減措置
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円

 

 

〈譲渡所得税〉

譲渡所得税とは、不動産の売却で利益が生じた場合にかかる税金です。

譲渡所得税がかかるかどうかは、譲渡所得がプラスかマイナスかで異なります。

譲渡所得の求め方は「売却価格-(購入時の土地価格+購入時の建物価格+購入時の費用+売却時の費用)-特別控除=譲渡所得」です。

建物については、購入時の建物価格からは「減価償却」という築年数の経過によって生じる資産価値の目減り分を引きます。

 

所有期間 所得税の税率
短期譲渡所得 5年以下 30%
長期譲渡所得 5年超 15%

 

 

〈住民税〉

不動産の売却によって所得税がプラスになると住民税もかかります。(譲渡所得税と同様に不動産の所有期間によって税率が異なります。)

所有期間 住民税の税率
短期譲渡所得 5年以下 9%
長期譲渡所得 5年超 5%

 

〈復興特別所得税〉

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するための税金です(令和19年まで、所得税が以下のように2.1%かかります。)

所有期間 所得税の税率 復興特別所得税 住民税の税率 合計
短期譲渡所得 5年以下 30% 0.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 5年超 15% 0.315% 5% 20.315%

 

〈税金が安くなる3つの特例〉

不動産を売却したときの税金の特例は以下の3つです。

(1)3,000万円の特別控除

「3,000万円の特別控除」は自ら居住している不動産(マイホーム)を売却したときの特例です。

  • 不動産の売却で得た利益が3,000万円を超えない限り、所得税や住民税はかかりません。
  • 売却した年の前年や前々年に同じ控除や買い替え特例を利用したり、売却した相手が親子、夫婦と言った親族関係などの場合には特例が使えないので注意が必要です。

(2)所有期間10年超の軽減税率

居住している不動産の売却(マイホーム)で所有期間が10年を超えた時の特例です上記(1)の特例と併用できるので、実際は利益が3,000万円を超えたケースの特例です。

  適用される税率は以下のようになります。

 

所得税 住民税 合計
6,000万円以下 10.21% 4% 14.21%
6,000万円超の部分 15.315% 5% 20.315%

 

(3)買い替え特例

買い替え特例とは、土地・建物の所有期間が10年を超えていて、不動産を買い替えることを前提

に利用できる特例です。

譲渡所得と買い替え代金が同額または譲渡所得が買い替え代金を下回っている場合には、譲渡益

に関する課税を次回の売却時に繰延することが可能です。

また、譲渡所得が買い替え代金を上回っている場合には、買い替え代金と同額までは次回の売却時

に繰り延べることができるため、差額分には所得税や住民税が課せられます。

3,000万円の特別控除や所有期間10年超の軽減税率と併用できない、ただ単に課税のタイミングを

繰り延べるだけなのでそこまで大きなメリットではありません。

 

以上、不動産売却時にかかる「税金」のお話をさせていただきました。

参考にしていただき、いざご自身の売却時にはどのようなケースになり、いくらかかるのか?

また、税金のほかにも不動産の売却にはいくつかかかるお金があります。

それらすべてを把握しておく必要があります。ご相談や査定、お見積もりは無料です。

 

是非MSJライフパートナーズにご相談してください。

 

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