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お役立ちコラム

2020.10.31

古屋付き土地売却のメリット・デメリット

古屋付き土地売却のメリット・デメリット

 

「古屋付きの土地を売却したい」「もう家は古くて住めない」「壊して更地にしたほうが・・・」

こんな悩みを持っている方、空き家のまま放置してしまっている方、相続した不動産が古屋(空き家)の方、などその処分や管理に頭を痛めているかもしれません。

手間もかけずにサッと高い金額で売却できれば・・・と考えているかもしれませんね。

 

しかし、古屋を壊して更地にして売却したほうが良いのか?

リフォームなど手直しをして中古住宅として売りに出したほうが良いのか?

悩んでいる方も多いのではないでしょうか?

 

今回は、古屋付き土地売却のメリット・デメリットをお話させていただきます。

そして、失敗せずできるだけ良い条件でスムーズに売却できるように参考にしていただければと思います。

 

 

◇ 古屋付き土地売却の基礎知識

「古屋付き土地」とは?

不動産の業界で「古屋」(ふるや、ふるいえ)とはほぼ価値のない建物のことを言います。

建物の損傷がひどいなど取り壊す以外に選択肢がないような建物です。

経済的価値がなく建物としての利用が不可能または買い手がいないという建物になります。

近年では治安的な問題や火災、台風などの災害、ゴミ屋敷などニュースでもしばし取り上げられてきております。

 

古屋付き土地と中古住宅の違い

建物が存在していて機能的に可能であれば中古住宅として販売しているケースもあります。

現に明治時代や大正、昭和初期の建物が古民家として売りに出されております。

ただし、損傷がひどい、地震や台風などの災害が来たら不安な建物もたくさんあるのが現実です。

そのような家は住む前提として売りに出すのは難しいです。つまり中古住宅としては買主が表れる可能性が低いということになります。

簡単に比較すると建物を販売の対象とできるかできないかによって判断します。

 

古屋を取り壊して更地にする

上記に記載したように古屋付き土地として売却するメリットがなければ古屋を取り壊して更地にして売り出すという方法もあります。しかし解体費用を捻出しなければなりませんので簡単に更地にして売り出すということも難しくなります。

以下に3つの販売方法を表にして比較してみました。

 

買い手 売買価格 解体費用
古屋付き土地 ×付きにくい ×安価になりやすい ◎負担なし
土地(更地) ◎付きやすい ◎相場、売りやすい ×自己負担
中古住宅 △程度・状況による △程度・状況による ◎負担なし

一概に、◎が良い方法で、×がダメな方法というわけではありません。

どの方法が自分にとって良いのか不動産業者と相談して決めていただくのが良いと思います。

 

◇ 「古屋付き土地」として売却するメリット

解体費用が掛からない。

前項で記述いたしましたが現状のままの売り出しを選択すれば売り出し前に多額な費用は抑えられます。解体の費用は建物の大きさや構造によって異なりますが、木造住宅で100万円~、軽量鉄骨や、鉄骨構造のような堅固な構造の建物ですと倍になります。

解体費用を捻出する必要がないことは大きなメリットと言えます。

 

固定資産税を押さえることができる

土地の上に建物(居住用建物)が建っていると固定資産税が軽減される特例(固定資産税の住宅用地の特例)があることで節税になります。(小規模住宅用地・一般住宅用地によって軽減率が異なります)古屋を解体してしまうとこの特例の適用は受けられません。

 

古屋の有効利用、活用ができる。

近年、古屋をリノベーションして再生活用するなどの人気が出てきております。

古民家再生やおしゃれなリノベーションなど取りざたされております。

新たな価値を見いだすひとつのトレンドとも言えます。

 

◇ 「古屋付き土地」として売却するデメリット

購入希望者の需要が減る傾向

・古家解体の費用と時間がかかる。

・古家があるため外観のイメージが悪い。

・古家の解体費用は住宅ローンとして借りられないことが多い。

古家があるためどうしても感覚的にイメージが悪くなる、再建築のイメージが湧かないといったことで敬遠されてしまうケースが多いようです。

同じ条件であれば古屋があるより更地の方が、購入者希望者が多くなってしまいます。

 

古屋の解体費用が値引きの対象になる。

これは、売主が解体して売りに出すか、購入者が解体費用を負担するかの問題ですが、往々にして解体費用以上の値引き交渉がある場合が多いです。

少しでも高く売りたい方には大きなデメリットと言えます。

 

実際売却に出したら・・・

「うまくいかない場合の代替え案も考えておく」

実際に売却に出してもスムーズに思ったとおり売却できるかはわかりません。

そういった場合に備えて、代替え案も準備しておくことが大切になります。

例えば、期限を切って「〇カ月間で売却できなかったら価格を下げる(更地にする)」など次のアクションも考えておくのも大事です。事前の一策によって売却をスムーズに行うことが安心につながります。

 

 

国の取り組みを国交省の記事より引用したものを記述いたします。

空き家対策による国の取り組み

「空き家の発生を抑制するための特例措置」(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)について

相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。)又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。
また、平成31年度税制改正要望の結果、本特例措置については2019年12月31日までとされていた適用期間が2023年12月31日までに延長されることとなり、特例の対象となる相続した家屋についても、これまで被相続人が相続の開始直前において居住していたことが必要でしたが、老人ホーム等に入居していた場合(一定要件を満たした場合に限ります。)も対象に加わることとなりました。この拡充については2019年4月1日以後の譲渡が対象です。(国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置 より引用)

 

上記は相続した不動産についての特例措置を国土交通省発表の記事を引用いたしました。

このような特例措置を使い「古屋付き土地」の売却に活用して少しでも良い条件で売却ができるようにすることが大切です。事前にどんな特例があるか自分にはどのような節税効果適用されるか確認が必要です。そのうえで利益が最も多くなる販売方法を検討しましょう。

 

今回の件で質問やもっと詳しく聞いてみたいなどございましたらお気軽にご相談してください。

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