お役立ちコラム | 横浜の不動産・住宅ローンのお悩み相談窓口【MSJライフパートナーズ】

両親や親戚から不動産を相続後、売却すると「どんな税金が発生するのか？」や「手続きは自分たちでできるのか？」など、さまざまな悩みが出てくるでしょう。
どんな条件であれ、不動産を売却すると税金は発生します。
相続後に売却する不動産には、どんな税金がかかるのか、節税方法や確定申告について詳しく紹介します。

相続した不動産を売却すると税金がかかる？

不動産の相続後に売却すると、次の5つの税金が発生します。

印紙税

印紙税は、土地や建物を売却する際、売買契約書に貼りつけるのに必要な税金です。
売却額が大きくなるほど、印紙税は高くなります。

契約金額 印紙税率 軽減税率
100万円～500万円以下 2,000円 1,000円
500万円～1千万円以下 10,000円 5,000円
1千万円～5千万円以下 20,000円 10,000円
5千万円～1億円以下 60,000円 30,000円
※印紙税の一覧表は一部のみを記載

印紙税は、条件によって軽減税率が適用されます。

・売買契約金額が10万円以上
・平成26年4月1日～令和4年3月31日までに作成

金額は売却額によって違い、10,000円以下の取引であれば印紙税はかかりません。

譲渡所得課税

譲渡所得課税は、相続した不動産を売却後に得た利益に発生する税金です。
税金は、売却益から必要経費を引いた額に対して計算します。

【計算式】
売却益－必要経費（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

譲渡所得がマイナスになると税金がかからず、所有期間によって所得税率や住民税が変わります。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得
（5年以上） 15.315％ 5％
短期譲渡所得
（5年未満） 30.63％ 9％

【計算式】
譲渡所得×税率（所得税、住民税）＝譲渡所得税額

譲渡所得課税は、相続後に売却しなければ正確な金額はわかりません。

登録免許税

登録免許税は、抵当権を抹消する際に必要な税金です。
抵当権とは、住宅ローンの支払いができない時、金融機関が土地や建物を担保にする権利です。
一般的に、相続後に不動産を売却する時は、抵当権を抹消してから手続きします。
登録免許税は、1つの建物や土地に対して1,000円と、ほかの税金に比べて高くはありません。

消費税

相続後、不動産会社を通して売却手続きをすると発生するのが「消費税」です。
消費税の多くは仲介手数料に対してなので、売却を依頼する業者によって費用が異なります。
不動産を売却する際は、業者の評判だけではなく、仲介手数料を比較することもおすすめします。

必要書類の取得費

不動産を相続後、売却するためには下記の書類を用意しなくてはいけません。

・戸籍謄本
・住民票
・不動産登記事項証明書

書類を取得する際にも、税金が1通あたり数百円ほど発生します。

相続後の売却の税金を節税する方法

不動産を相続後、売却するとたくさんの税金がかかります。
しかし、条件や組み合わせによって税金は安くできるので、売却する前に節税方法を確認しておくと安心です。
不動産売却の節税方法を、いくつか紹介します。

相続後3年10ヶ月以内に売却

不動産を相続後、3年10ヶ月以内に売却すると「取得費加算の特例」が受けられます。
この特例は、譲渡益に相続税の一部を取得費として加算できるため、譲渡所得金額が抑えられます。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除は、相続後の所有期間に関係なく受けられます。
譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるため、大きな節税ができる特例のひとつです。
ただし、特例を受けるには一定の条件をクリアしなくてはいけません。

〈条件の一例〉
・住んでいる建物を売却（または、建物と一緒に土地や借地権を売却）
・売買契約者は親子や夫婦などの関係性がないこと
※状況によって特例が適用外の可能性があります。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、両親の自宅を相続後、売却する際に受けられます。
通常は、相続前に両親と同居していて、相続後から相続税の申告期間が10ヶ月以内も一緒に住んで土地を所有していなくてはいけません。
両親と一緒に住んでいなくても、条件によって特例が受けられるので、状況によって相続税が節税できます。

相続後の売却手続きの注意点は？

相続後、売却の手続きする際は、必ず所有者の名義を変更してからにしましょう。
所有者の名義変更を「相続登記」といいますが、手続きしないと売却できず、さらに相続する人が増えるなど、さまざまなトラブルが出てきます。
また、節税のための各種特例には、手続き条件が細かくあります。
特例によって2つ組み合わせできない場合や、相続後の売却期間によって税率が高くなる場合があるため、注意が必要です。

相続後の不動産の売却と確定申告

不動産を相続後、売却すると手元にお金が入ってくるため、必ず確定申告をしなくてはいけません。
会社勤めであれば、年末になると企業が年末調整をしてくれますが、不動産の相続後に売却した収益は自分で確定申告をする必要があります。
給与収入とは別で申告をするため、売却した翌年（原則2月16日～3月～15日）にします。
確定申告はインターネット（e-Tax）でも可能ですが、申告を間違えると還付額が変わってくるので、税務署に出向いた方が安心でしょう。
また、相続した不動産を売却して収益が出なかった場合は、確定申告の必要はありません。

まとめ｜相続後の売却の悩みは専門家に相談しよう

両親や親戚などから不動産を相続後、売却すると税金が少なからず発生します。
必要な税金は売却方法や売却益によって異なるので、注意が必要です。
すべて自分で手続きすることも可能ですが、いくつもの書類を取り寄せたり手続きしたりと、時間がかかってしまいます。
早めに売却することで、節税につながる特例が受けられるので、プロにお任せした方が早いでしょう。
相続後の売却を検討する際は、早めに専門家に相談しましょう。