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2020.12.25

土地の相続税はどうやって決まる?安くする方法はある?

両親や配偶者が他界すれば、生前に保有していた財産を相続することになりますが、その際に発生するのが相続税です。
相続税とは、遺産にかかる税金のことですが、ここでは土地を相続する場合の相続税がどうやって決まるのか、それを安くする方法があるのかについて、解説しています。

 

まずは遺産の総額を求めよう

相続税というのは、両親や配偶者などの被相続人が生前保有していたすべての財産が課税の対象になります。したがって、土地の相続税を割り出す前に、まず遺産の総額を求める必要があります。
ちなみに、相続税の課税対象は財産だけではなく負債も含まれるので、プラスの遺産からマイナスの遺産を差し引いた金額に課税されることになります。

基礎控除額に満たない場合は相続税が発生しない

遺産には土地の他にも、現金、預貯金、有価証券、美術品、骨董品、貴金属などのプラスの財産や、借金、住宅ローン、固定資産税などの税金、公共料金の未払金などのマイナスの財産があります。これらを漏れなく計算した金額が遺産総額、すなわち課税価格の合計額となります。土地は遺産の中でも高額になりがちなので「マイナス分がなければ相続税が必ず発生するのでは?」と思っている方も多いかもしれません。
しかし、遺産がプラスだとしても相続税がかからないケースもあります。それは、相続税には基礎控除額があるためです。

 

・相続税の基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

 

相続税には、被相続人の遺産総額から必ず控除できる「基礎控除額」というものが設けられていて、上記がそれを導き出すための計算式です。相続人が1人の場合は基礎控除額が3,600万円なので、遺産総額が3,600万円を超えなければ税金を支払う必要はありません。
つまり、相続人の数に限らず遺産総額が3,600万円に満たなければ、相続税の心配は無用となります。

土地の相続税の計算方法

土地を含めた遺産総額が、明らかに3,600万円に満たなければ、相続税の計算をする必要はありません。しかし、現金や預貯額も多く土地もある場合は、相続人が複数いても相続税が発生する可能性が高いでしょう。
土地の相続税を計算するためには、まず土地の評価額を求めなければいけません。土地の評価方法には、「路線価方法」「倍率方法」の2種類があります。

路線価方法による評価

市街地や住宅地などが主に該当する「路線価地域」と呼ばれる場所に土地がある場合は、路線価方式を適用します。これは国税庁が定める路線価と呼ばれる数値を使用する方法です。
土地の評価額を求める計算式は下記のとおりです。

 

・路線価×各種補正率×地積(面積)=評価額

 

路線価は毎年7月に更新され、国税庁のホームページで確認できます。各種補正率は、土地の形状などに応じて以下のような項目毎に細かく定められています。

・奥行価格補正率
・二方路線影響加算率
・側方路線影響加算率
・奥行長大補正率
・間口狭小補正率
・不整形地補正率
・がけ地補正率

倍率方法による評価

市街化調整区域などの、路線価に設定されていない地域の土地を評価する場合には倍率方法を使用します。
下記が倍率方法で土地の評価額を求める計算式で、固定資産税の評価額に規定の倍率をかけて求めます。

 

・固定資産税評価額×倍率=評価額

 

倍率は、国税庁のホームページから確認することができます。

土地の税金を安くする方法

土地の評価額が高いと、どうしても多額の相続税かかってきます。しかし、税金を安くする方法がありますので、賢く活用しましょう。

生前贈与の活用

生前贈与とは、その名のとおりに被相続人が生きている間に財産の贈与を行うことです。相続税よりも贈与税の方が税率は高く設定されていますが、高額な土地などの場合は、その一部や全部を贈与した方が税金を節約できる場合があります。配偶者に居住用の土地建物を贈与するときには、「贈与税の配偶者控除」という特例で、最大2,000万円まで贈与税が非課税なる場合もあります。

小規模宅地等の特例を利用する

「小規模宅地等の特例」は、一定の要件を満たすことで、土地の評価額を最大80%も減額できるものです。高額な土地になるほどお得になる制度で、その分適用条件はかなり厳格ですが、利用しない手はありません。

土地の相続税は自分で計算できる?

両親や配偶者が残してくれた財産の中に土地がある場合でも、相続税を計算して自身で申告をしている方も少なくありません。ただし、現金や預貯金などと違って、土地にかかる相続税を求めるには、土地の評価額を割り出すための複雑な計算が必要となります。土地の種類が宅地でも、土地の形状が複雑である場合などは、前項で挙げた路線価方法による評価で各種補正率を個々に計算するのは容易なことではありません。
さらに、相続税をできるだけ安くしようと、「生前贈与」や「小規模宅地等の特例」を利用する場合も、素人では上手なやり方や適用方法が分からないというのが現実的です。高額な土地の評価次第では、相続税を払い過ぎるということにもなりかねません。
そのため、土地の評価をするときに少しでも不安がある場合は、多少費用がかかったとしても税理士や司法書士などの専門家に相談して、相続税の計算も申告も任せることをおすすめします。

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