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お役立ちコラム

2021.02.19

空き家譲ります!空き家譲渡を成功させるポイントは?

ご両親から実家の住宅を相続したものの、住むことなく放置しているという方は少なくないようです。
増加を続ける空き家は、社会問題としてメディアで取り上げられる機会も増えました。
とはいえ所有している空き家をなかなか手放せず悩んでいる方も多いでしょう。
そこで、空き家を「譲る」という方法で手放す方法をご紹介します。

空き家を手放す方法の1つが譲るという手段

空き家を手放す方法はいくつかあります。
1つは不動産仲介業者を介して売却する方法です。
比較的築年数が浅く状態がよい空き家なら、この方法で手放せるチャンスは多いでしょう。
築年数が経過している場合でも、躯体に問題がなければ「古家付き土地」として売却できるかもしれません。
昨今は古家付きの土地を購入し、自分たちの好みにリノベーションを施し住みたいという希望を持つ方も多くいます。
ですが「ある程度交通の利便がよい」「田舎暮らしが楽しめる」など、何かしらかの付加価値があれば、という条件付きとなるでしょう。

躯体がすでに老朽化している空き家なら、更地にして土地として売却する手段もあります。
ですが、空き家の解体費用は100万円~300万円程度かかるといわれ、解体することが難しいと感じる方もいるでしょう。
解体費用をかけられない場合は、土地ごと空き家を譲ることを検討しましょう。

空き家を譲る4つの方法

実際に空き家を譲るといっても、どのようにして譲る相手を探せばよいのでしょうか。
代表的な4つの方法をご紹介します。

不動産会社に相談する

不動産である空き家の相談は、専門家である不動産会社に一度相談してみましょう。
自分では買い手がいないと思い込んでいても、専門家から見れば売れる物件である可能性もあります。
また、不動産会社が直接購入してくれる可能性も否定できません。
不動産会社の中には、空き家物件を得意としている会社もあります。
空き家物件を取り扱う不動産会社の中には、空き家の譲渡を仲介する会社もありますので、このような会社に譲渡も含めて空き家を手放したいと相談してみましょう。

マッチングサービスを利用する

現在では様々なマッチングサービスがありますが、空き家を譲りたい人と譲ってほしい人をマッチングするサービスが存在します。
このようなマッチングサービスを利用する方法があります。
不動産仲介会社が仲介するわけではないため、交渉は譲りたい人と譲ってほしい人が直接行う必要がありますが、その分手数料が安く済む特徴があります。
一切費用が掛からないというわけではありませんが、交渉次第では手数料分だけ負担してもらえることもあるようです。

空き家バンクを活用する

空き家バンクは様々な地方自治体で運営されており、公の空き家マッチングサービスともいえます。
ただし、運営する地方自治体によっては登録された情報をただ掲載しているだけというケースもあり、なかなか譲る相手が見つからないという悩みを持つ方もいるようです。
空き家がある地方自治体がどのように空き家バンクを運営しているのかをチェックしてみましょう。

地域で活用してもらう

空き家を地域で活用してもらう方法もあります。
NPO法人などが中心となり、空き家を地域活動の拠点として活用するという動きがあります。
例えば古民家を活用しカフェとして運営したり、集会所などとして貸し出したりすることで、空き家を有効活用しているケースがあります。
このようなケースでは空き家を地域自治体に寄附したり、NPO法人に貸し出したりといった方法がとられます。

空き家を譲る時に覚えておきたい注意点

実際に空き家を譲る時にはいくつか注意すべき点があります。
譲った後に無用なトラブルに巻き込まれないためにも、次の点については忘れないようにしましょう。

必ず専門的知識を持つ人を介在させる

譲渡の場合でも、不動産の名義変更など行わなければならない手続きがあります。
また、細かい条件なども詰めて譲渡を行わないと、お互いが思い違いを起こしてしまい、後々トラブルに発展してしまう可能性があります。
土地建物取引について詳しい専門家に必ず間に入ってもらい、譲渡の条件などに付いて文章でまとめた「贈与契約書」を作成し、契約を交わすようにしましょう。

瑕疵についても伝える

瑕疵というのは欠陥のことを指します。
例えば、明らかに屋根瓦が落ちている、床が抜けているといった目に見えるわかりやすい欠陥以外にも、庭にかつて使っていた浄化槽を過去そのまま埋没していたなど、表面上は見えない欠陥もあるでしょう。
「譲るのだから多少の表面上に見えない欠陥があっても問題はないだろう」というわけにはいきません。
自分が把握している欠陥は、必ず相手に伝える必要があります。
万が一その瑕疵が原因で事故が起こってしまうと、瑕疵担保責任を負うことになります。

法人に譲渡した場合税金がかかることがある

通常、個人が不動産を譲渡した場合には「譲渡所得税」という税金がかかります。
ですが、無償で個人に対して不動産を譲渡した場合には、譲渡所得税がかかりません(譲渡をされた人は贈与税がかかります)。
ですが、個人が法人に対して譲渡した場合には、無償であっても税金がかかることがあります。
この時の税金は「みなし譲渡所得税」といいます。
ただ、譲渡先の法人が営利法人ではなく公益法人だった場合には、みなし譲渡所得税が非課税になる可能性があります。
相手先が公益法人であれば必ず非課税になるのではなく、税務署に承認申請書を提出し、承認を得る必要があるため注意しましょう。

印紙税や不動産登記費用は掛かる

不動産を譲渡すると、所有者を変える手続きが必要です。
登記費用は空き家を譲り受ける人が支払うのが一般的ですが、ここが曖昧な状態だと誰が費用を負担すべきかが問題となる可能性があります。
「贈与契約書」に、どちらが費用を負担するのかを明記するなど、金銭に関わることもしっかりと記載しておくと安心です。
また「贈与契約書」は不動産の譲渡に関する契約書になります。
このような契約書には収入印紙を貼付け消印を押す必要があります。
無償譲渡の場合でも、印紙税の支払いは必要です。

まとめ

空き家を手放す方法の1つに「譲渡」があります。
無償で譲ることは大きな損失と感じるかもしれませんが、毎年必要になる固定資産税や空き家のメンテナンス費用などの支払いを考えると、譲渡を考えた方がよいケースはあります。
譲渡の方法も様々あるため、空き家の処分方法について悩んでいる方はどの方法がよいか検討してみてはいかがでしょうか。
自身で判断ができない場合は、不動産のプロに相談しましょう。

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