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お役立ちコラム

2021.06.16

専任媒介とはどのような契約?メリットとデメリットを知ろう

不動産物件を売却するときには、まずは不動産会社に相談し仲介してもらうのが一般的です。
不動産会社に仲介を依頼するときには「媒介契約」というものを結びます。
専任媒介は媒介契約の1つですが、どのような性質を持つのでしょうか。
その詳しい内容とメリット・デメリットを解説します。

3種類の媒介契約と特徴

不動産会社に不動産物件の売買を仲介してもらう場合、不動産会社と契約を結びます。
その契約のことを「媒介契約」といいます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類の契約方法があります。
これらの契約の違いについて理解しておくことが大切です。

複数業者との契約ができるか否か

不動産を売る場合「媒介契約を複数の業者と結べば、その分多くの買主の目に触れて、早く売れるのでは?」と感じるのではないでしょうか。
しかし、契約の種類によって可能な場合と不可能な場合があります。
一般媒介契約の場合は複数の業者と契約が結べますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合には不動産会社との契約は1社に限られます。

レインズへの登録義務の有無

不動産の売却をするときに、より多くの人に売却情報が行き渡ったほうが買ってもらいやすくなりますよね。
日本には全国の不動産会社で物件情報を共有する仕組みがあり、その仕組みのことをレインズ(指定流通機構)といいます。
レインズに登録されると全国で不動産情報が閲覧できるようになるのです。
一般媒介契約の場合、不動産会社はレインズへの登録は任意で行えばよいとされますが、専任媒介契約の場合いは契約から7日以内に登録する義務があります。
専属専任媒介契約の場合は5日以内に登録しなければなりません。

売買活動の報告義務の有無

不動産会社がどのように売買活動してくれているのかは気になる所です。
専属専任媒介契約を結ぶと1週間に1回以上、その活動状況を報告してもらえます。
専任媒介契約の場合には2週間に1回以上報告すればよいため、その頻度がやや下がります。
一般媒介契約の場合は報告義務がなく報告は任意となるため、本当に売買活動してくれているのか分かりにくい場合があります。

契約有効期間の設定

媒介契約を一度締結した場合の有効期間が定められます。
一般媒介契約の場合は特に指定はありませんが、その多くは3カ月間で締結されます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合には、3カ月以内と定められています。
有効期間内はよほどの不正などがない限り、不服があったとしても契約した不動産会社に縛られることになりますので、気を付けましょう。

自分で買主や売主を見つけた場合の仲介手数料

不動産会社が販売活動をしたことで買主や売主が見つかり売買が成立すると、不動産会社と契約している人は仲介手数料を支払う必要があります。
ですが、自分で買主や売主を見つけ直接売買契約を結ぶと仲介手数料を支払う必要はなくなります。
一般媒介契約や専任媒介契約では、このように自分で買主を見つけたときには直接の売買が可能です。
一方、専属専任媒介契約の場合は、自分で買主を見つけても不動産会社に仲介してもらう必要があります。

仲介手数料は全て同一

不動産会社を通じて不動産物件の売買が成立した場合は、仲介手数料を支払う必要があります。
これはどの媒介契約でも同一です。
仲介手数料の上限は「物件価格×3%+6万円」です。
専任媒介契約だからといって仲介手数料が安くなることはありません。
ただし不動産会社によっては仲介手数料が安くなることや無料になるケースもあります。

専任媒介のメリットとデメリット

3種類の媒介契約内容や違いを解説してきましたが、専任媒介契約に焦点を当ててメリットとデメリットをまとめていきましょう。

メリット

専任媒介契約は1社のみとの契約となるため、不動産会社がしっかりと販売活動してくれます。
レインズにも登録されるため、多くの人が物件情報に触れることになり、買主が見つかりやすいのが特徴です。
一方、自分で買主を見つけた場合には直接取引が可能なので、仲介手数料不要で売買できる可能性があります。

デメリット

専任媒介契約は、直接売買が可能です。
そのため、不動産会社としては販売活動しても成功報酬である仲介手数料が得られない可能性があり、専属専任媒介契約と比べると販売活動に積極的ではない場合があります。
また売り手は、不動産会社1社のみとの契約となるため、不動産会社の販売活動次第で希望通りの売却ができない可能性もでてきます。
他者に対して不動産情報を偽り、自社に有利になるよう「囲い込み」が行われる危険性もあります。

まとめ│専任媒介の意味とポイント

専任媒介契約は、不動産を売る際に、不動産会社1社のみと媒介契約を結ぶものです。
レインズに登録され、売買活動の報告も義務付けられています。
不動産会社を通して売買契約が成立すると仲介手数料が発生しますが、自分で買い手を見つけて売却した場合は仲介手数料が不要です。
専任媒介契約は、次のような人におすすめの契約方法です。

・できるだけ多くの人に不動産情報を見てもらい早く売却したい
・親族や知り合いなど直接売買する可能性がある場合
・複数の会社との取引の手間を掛けたくない

専任媒介契約する場合は、信頼できる不動産会社を選ぶことが必要です。
囲い込みをしない業者かどうかをよくチェックしてから、契約を結ぶようにしてください。

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