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2021.06.17

路線価とは?わかりやすく調べ方・見方・計算方法を解説

「路線価」という言葉を聞いたことはありませんか。
毎年、夏ごろになるとテレビや新聞で話題になることも多いので、なんとなく知っているという方も多いと思います。
今回は路線価とは何か、調べ方や評価額の計算について詳しく解説していきます。

路線価とは何のこと?

路線価は、土地につけられる「公的な価格」うち、国税庁が決めた「相続税評価額」のことを意味します。
宅地の相続税・贈与税の計算をする時に使用される評価額です。
土地につけられる公的な価格は、「相続税評価額(路線価)」のほかに「公示価格」「基準値標準価格」「固定資産税評価額」があり、それぞれ決定する機関に違いがあります。

どうして「路線価」というのか

国税庁が決める土地の相続税評価額が「路線価」ですが、土地の相続に関係しています。
相続時に土地の価格を計算する場合、その土地が面している道路の価格を確認して評価します。
例えば一つの道路に面している面積100平米の宅地Aの相続税を計算する場合、面している道路の路線価を調べます。
道路の路線価が1平米20万円だった場合で考えましょう。
路線価20万円×宅地Aの面積100平米=2,000万円
となるため、この宅地Aの評価額は2,000万円となるのです。
このように面している道路の路線価を使用するため、相続税評価額は一般的に路線価と呼ばれています。

土地の公的な価格について

土地の公的な価格は、4種類あります。
それぞれの違いについて押さえておきましょう。

・公示価格:国土交通省が決定。毎年1月1日を基準日として3月下旬に公表される。
・基準地標準価格:都道府県が決定。毎年7月1日を基準日として9月下旬に公表される。
・固定資産税評価額:市町村が決定。3年に1度、1月1日を基準日として3月または4月に公表される。
・相続税評価額:国税庁が決定。毎年1月1日を基準日として7月1日に公表される。

公的な土地の価格の関係性

土地はその時々により価格が変動する特徴があります。
そのため定価がなく、目安となる価格が必要となります。
土地取引で使う「取引価格」の目安として公表されるのが「公示価格」です。
公示価格は都市計画区域内を主に調査対として、約26,000地点の価格を示します。
国土交通省が定める公示価格を補足するために、より身近な行政機関である都道府県が公表するのが「基準地標準価格」です。
都市計画区域以外の地域も対象となり全国で約20,000地点を調査します。
これらの公示価格や基準地標準価格が不動産取引の目安価格になるのに対し「定資産税評価額」は、固定資産税や不動産取得税の計算の基礎になる価格です。
「相続税評価額」(路線価)は、その名の通り相続税や贈与税の基礎となる価格です。
相続税評価額は、公示価格と基準地標準価格を「1」とした場合、評価割合が80%になります。

路線価の調べ方

相続税や贈与税がいくらになるのかは、まず相続税評価額を調べることから始める必要があります。
そのためには宅地が面している路線価を調べなければなりません。
また、相続税評価額は土地取引価格の目安となる公示価格や基準地標準価格のおおよそ80%となっているため、相続税評価額の1.25倍が土地取引価格の目安となります。
これから取引価格を決めようとする時にも調べておきたい価格となります。

まず路線価は国税庁のサイトに行くと公開されています。
「路線価図・評価倍率表」(http://www.rosenka.nta.go.jp/)でチェックしてみましょう。
道路が描かれた地図が表示され、その上に数値が記載されています。
この数値が路線価で、単位は千円となります。

路線価から評価額を計算しよう

宅地に面した道路の路線価がわかったら、実際に相続税評価額を計算していきましょう。
先ほど相続税評価額は路線価×宅地の面積と説明していますが、実際にはさらにいくつかの数値を計算式に加える必要がでてきます。

奥行価格補正率

宅地が道路にどのくらい面しているのかによって、宅地の価値には違いがあります。
つまり間口が広い方がより評価額が高く、逆に間口が狭いと評価額は低くなります。
「路線価×宅地の面積」から算出された価格に、土地の奥行の評価である「奥行価格補正率」を掛け合わせることで実際の評価額が決まっていきます。
奥行価格補正率は奥行により定まっています。
一般的な住宅地の場合、奥行10~24mの範囲は補正率が1となりますが、これ以下やこれ以上の場合には評価が変わります。

2カ所以上の道路に面した土地

土地が2カ所以上道路に面している場合、正面を決めます。
正面を決めるためには、面している道路ごとに一度「路線価×宅地面積×奥行価格補正率」で相続税評価額を算出します。
算出された相続税評価額が高い方が「正面」になります。

例として宅地Bが道路Cと道路Dに面しているとします。
宅地Bの面積は600平米
道路Cの路線価は30万円で、奥行価格補正率は0.98
道路Dの路線価は20万円で、奥行価格補正率は1

この場合道路C側は29万4,000円、道路D側は20万円となるため、道路C側が正面、道路D側は側面となります。
側面がある場合は「側方路線影響加算率」(この値も国税庁のサイトで公開されています)を使い計算します。

{(正面側の路線価×奥行価格補正率)+(側面側の路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率)}×宅地面積

このような式で算出します。

借地だった場合の路線価の計算式

相続する宅地が借地だった場合は、路線価に対して借地権割合を乗じて計算します。
借地権割合は「路線価図・評価倍率表」の路線価の後ろに記載されているアルファベットで判断します。
アルファベットはA~Gまであり、Aは90%、Gは30%と10%刻みで設定されています。

まとめ

よく耳にする「路線価」は、国税庁による土地の「相続税評価額」のことです。
土地を相続したり贈与されたりする場合は、「相続税評価額」を見て、土地の価格を計算することになります。
そして、その額から相続税や贈与税を納税する必要があります。
路線価の計算はやや複雑ですが、路線価を調べ自分で計算することも可能です。
土地の贈与・相続についての不明点やお悩みがある場合は、不動産のプロにご相談ください。

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