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2021.07.16

土地評価額とは?土地評価額の種類と売値の目安の求め方を解説

自分の土地を売りたいと思った時に、売値の目安を知りたいと思うことでしょう。
その時に必要になるのが土地評価額です。
この記事では、土地評価額とは何か、土地の評価の種類と用途について解説します。

土地評価額とは?

土地評価額とは、その土地の価値がどれくらいあるのかを示す額のこと。
ただし、土地評価額には種類があり、目的によって参考にすべき評価額が異なります。
まずは土地評価額の種類について理解しておきましょう。

実勢価格

実勢価格は、実際に土地の取引が成立した際の土地価格です。
ちなみに不動産のチラシに掲載されている価格は、売り手の希望価格であり、実勢価格ではありません。
そのため実勢価格は一般的に、不動産広告やチラシに掲載されている価格よりも下がる傾向にあります。

路線価(相続路線価)

路線価は国税庁が毎年発表している土地価格で、道路に面している宅地の1㎡あたりの価格を表しています。
農村部などの路線価が存在しない地域の場合は、倍率方式で算出されます。
路線価は相続税を計算するための土地価格で、相続や贈与を受けた際に財産を評価するために用いられます。

地価公示価格

こちらも路線価同様に国が発表している土地の価格です。
ただし公表しているのは国土交通省で、全国25,000地点以上を対象に実施されています。
土地の鑑定方法は、不動産鑑定士2人が取引事例や土地の収益見込みなどを考慮して調査し、その結果をもとにして国土交通省土地鑑定委員会が最終的な価格を決めます。
地価公示価格は、土地取引の目安として用いられています。

固定資産税評価額

市町村が調査を行う土地の価格が、固定資産税評価額です。
持ち家を所有している人であれば、毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されています。
調査の手順は、まず土地の用途が宅地なのか、ビルなのかを分類します。
次に、土地の用途が同様の地域をさらに分類します。
そして道路に面している宅地の中から、標準的な土地を選び、時価を算出します。

土地評価額から売値を求める方法

土地の価格の種類を理解したら、続いては土地評価額から売値を求める方法について見ていきましょう。
土地の評価額は、路線価と地積を用いることで算出することができます。

路線価の調べ方

まずは路線価を出します。
路線価は、国税庁ホームページ「路線価図・評価倍率表」(https://www.rosenka.nta.go.jp/)で検索することができます。
ホームページで調べた地図上にある、道路の上に記入された数字が路線価です。
路線価で記入されている数字を見つけたら、そちらに1,000を掛けます。
例えば、400と記入されていたら400×1,000=400,000(40万円)です。
路線価は、千円単位での表示になっているため1,000を掛ける必要があるということです。
路線価を出したら、続いては相続税評価額を求めます。

土地の相続税評価額を求める

土地の相続税評価額は、以下の計算式で求めることができます。
土地の相続税評価額=路線価×土地面積
土地が正方形や長方形の場合は計算が簡単ですが、L字型や三角形などの不整形地の場合は補正率を考慮して計算する必要があります。
今回は土地の面積が100㎡の整形地として計算します。
土地の相続税評価額=路線価×土地面積
⇒ 40万円×100㎡=4,000万円
遺産相続で土地を相続した場合は、この計算式で求めた数字を申告書に記入します。

売値の目安を求める

土地が実際に市場でどのくらいの価格で売れるのかを知りたい場合は、土地の相続税評価額に加えてもう少し計算が必要になります。
売値の目安は、相続税土地評価額×1.25の計算式で求めることができます。
上記で計算した数字を当てはめると、
4,000万円×1.25=5,000万円
以上から、路線価が4,000万円、土地面積100㎡の土地の売値の目安は5,000万円になります。
ただし注意点として、相続税路線価から計算した売値はあくまで目安であり、最終的な売値ではないことを覚えておきましょう。

査定額と売値は異なる

土地の評価額を知るために、自分自身で計算するだけではなく、複数の不動産会社に依頼して査定してもらう方もいると思います。
しかし不動産会社などが出した査定額は、その土地のニーズがどれくらいあるのか等、独自の観点から決めている可能性もあります。
そのため、公的な評価額とは異なる価格になる可能性があるのです。
また、査定額はあくまでも査定額ですので、売値とは異なります。
査定額より高い売値でも「どうしてもその土地がほしい」という人がいれば、売買が成立するという点からも、理解していただけるでしょう。

まとめ

土地評価額は目的によって見るべき基準が異なります。
さまざまな種類がありますので、何を知りたいのかを明確にしてから確認をし、混同しないようにしましょう。
土地売却時に向けて土地の価格の目安を算出するには、路線価から相続税評価額を計算し、その額に1.25を掛けて数値を出します。
ただし土地の売値は、周辺環境やその時のニーズなど、さまざまな物事によって変わります。
土地の価値について知りたい場合は、土地売買の知識豊富なプロにご相談ください。

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