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家の売却や不動産売買を検討していると登場する専門用語に「実勢価格」がありますが、どのような意味なのでしょうか。
土地の価格を表す専門用語には、ほかにも「公示価格」「路線価」「基準地価」というものもあります。
この記事では、実勢価格とは何なのか、公示地価・路線価・基準地価との違いや特徴について解説します。
固定資産税評価額から実勢価格を知るための計算式についても紹介しますので、ぜひ最後までチェックしてください。

実勢価格について

実勢価格とは、実際に土地の取引が成立した際の額を表します。
土地の売買を行う際、売り手と買い手は、それぞれに売りたい価格、購入したい希望の価格があります。
売り手と買い手が最終的に合意して取引をした金額、それが実勢価格です。
例えば、魚屋でサンマを購入する時、サンマの価格は時期によって価格が変動します。
サンマの獲れる旬の時期は安く手に入りますが、それ以外の時期や漁獲量が少ない場合はサンマの価格は高騰します。
サンマが1匹500円であれば、多くのお客さんは高いと感じてサンマを購入しないでしょう。
売り手が希望する販売価格は500円ですが、取引が成立しないために実勢価格とはなりません。
しかし旬の時期でサンマが100円で売られていたならば、多くのお客さんはお買い得だと感じてサンマを購入するでしょう。
この場合、売買が成立した100円が実勢価格ということになります。

広告の表示額は実勢価格ではない

不動産チラシや広告などに掲載されている土地の価格ですが、実勢価格ではありません。
掲載されている価格は売り手側の希望価格、つまり販売価格です。
不動産売買を行う場合は一般的に、売主と買主の間で価格交渉が行われます。
そのため実際に売買が成立した時の価格は、金額が変わって実勢価格と販売価格は異なるものになります。
その点は、不動産売買を行う上で覚えておくと良いでしょう。

公示地価・路線価・基準地価と実勢価格の違いとは？

実勢価格について理解したら、続いては公示地価・路線価・基準地価について見ていきましょう。
公示地価・路線価は、公的機関が鑑定して算出した土地の価格です。
さらに公示価格・路線価と同様に公的機関が定めた土地の価格として、基準地価があります。
それぞれの特徴を以下にまとめました。

公示地価は国が調査した土地の価格

公示地価は土地売買の指標・適正な地価の形成を目的として、国土交通省が毎年3月中旬に公表しています。
調査箇所は全国約2万3,000か所の標準地で、1か所につき2人以上の不動産鑑定士がそれぞれに評価を行い、国土交通省の土地鑑定委員会が鑑定結果をもとにして最終的な価格を決定・公表します。

路線価は国税庁が調査した土地価格

路線価は国税庁が毎年7月上旬に公表する土地価格であり、道路に面する宅地1平方メートルあたりの土地の評価額です。
路線価は、相続税路線価と固定資産税路線価の2種類あります。
相続税や贈与税の算出基準となるのが相続税路線価で、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の算出基準となるのが固定資産税路線価です。
通常「路線価」と言われる場合は、相続税路線価のことを指します。
土地価格は、1月1日時点の全国約41万か所を相続税法に基づき調査します。
調査箇所が多く、地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額・精通者意見価格などから算出します。

基準地価は都道府県が調査した土地価格

基準地価は、毎年9月の下旬に各都道府県によって公表される土地の価格です。
その目的は公示地価と同じく、土地を取引する際の基準価格とすることです。
調査方法は、7月1日時点の全国2万か所以上の基準地を対象としており、1か所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定します。

各地価と実勢価格の違いは？

上述したそれぞれの特徴をふまえた上で、実勢価格との違いを説明すると3つのポイントがあります。
1つ目は、実勢価格は取引した当事者が決める土地の値段であり、公示地価・路線価・基準地価は国や都道府県が決定した値段のことです。
2つ目は、実勢価格は市場の状況などによりその都度変動する値段であり、一方で公示地価・路線価・基準地価は1年間変わることがない値段です。
3つ目のポイントは、実勢価格は不動産売買の際に用いられる土地の値段という点です。
一方で公示地価・路線価・基準地価は、国や地方が決めるものです。
固定資産税や相続税を評価する際に用いられる土地の値段となっています。

固定資産税評価額から実勢価格の目安を知る方法

計算式にあてはめることで、固定資産税評価額をもとにして実勢価格の目安を知ることができます。
ちなみに固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の指標となる評価額のことです。
固定資産税評価額を知りたい場合は、毎年届く固定資産税の納税通知書を見てみましょう。
その通知書に、評価額が記載されています。
もし紛失してしまった場合でも、各市町村役場で固定資産課税台帳を確認することで知ることができます。
固定資産税評価額から、実勢価格の目安を知るための計算式は以下になります。
固定資産税評価額÷0.7×1.1＝実勢価格（目安）
なぜこのような計算式になるかと言うと、公示価格の7割程度が固定資産税評価額とされていて、公示価格に1.1〜1.2倍かけた数字が実勢価格の目安となると言われているからです。

まとめ

実勢価格は、実際に土地の取引が成立した際の額のことです。
その時の市場の状況などにより変動します。
土地の価格には、公示地価・路線価・基準地価がありますが、これらは国や都道府県が決めたもので、1年間変わることがありません。
中でも、国税庁が公表する路線価は、相続税や固定資産税に影響します。
土地の価格にはさまざまな指標がありますので、混同しないように気を付けましょう。