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2021.08.23

住宅ローンで土地と建物の一本化はできる?注意点を知っておこう

注文住宅を建設する際、多くの人は住宅ローンを利用します。
理想は現金一括払いですが、建築プランを計画していると見積もり費用もどんどん高くなるため、住宅ローンは頼りがいがありますよね。

「注文住宅にかかるすべての費用を住宅ローンにしよう」と考える人は多いと思いますが、ローンを組むのには条件があります。

 

今回は、住宅ローンとは何か、土地と建物をローン一本化できるのかなど、気になる疑問点を解説します。

住宅ローンで土地と建物の一本化はできる?注意点を知っておこう

住宅ローンとは?土地代は住宅ローンに含められない?

建売住宅やマンションと違い、注文住宅を購入する場合は「土地を探してから、建物プランを計画し建設」します。

注文住宅の購入には住宅ローンの存在が欠かせませんが、住宅ローンは建物のみが対象で、土地代は含まれません。

住宅ローンは、「建設した住宅を抵当権にする」ことで、金融機関がお金を貸す代わりに、購入した注文住宅を担保にするというものです。
その理由から、土地代は住宅ローンに含まれないのです。

そのため、住宅ローンが組めたとしても、土地代の資金を用意できないと「せっかくいい土地を見つけたのに諦めるしかない」「一生、注文住宅は建てられないのか」と悩んでしまうことでしょう。

 

しかし、土地代は「土地先行融資」や「つなぎ融資」を活用することも可能なので、土地代を用意できない場合もマイホームを諦める必要はありません。
また、後ほど詳しく紹介しますが、金融機関によっては住宅ローンとの一本化も可能となっています。

土地先行融資とは

土地先行融資とは、建築物のない土地のみに対して受けられる融資です。

つなぎ融資と内容が似ていますが、土地先行融資は住宅ローンとは別の種類なので、利用する住宅ローンとは違う金融機関へ申し込みできます。

メリット ・つなぎ融資より金利が低い可能性あり

・住宅完成後、建物分の追加融資が可能

デメリット ・抵当権が必要

・審査で建設プランや見積書の提出が必要

つなぎ融資とは

つなぎ融資とは、住宅ローン実行までに必要な資金を、一時的に立て替えてくれるローンです。

住宅ローンは住宅完成後に融資がスタートするのですが、注文住宅を建設するには「土地代、着工金、中間金」など、さまざまな費用を支払わなくてはいけません。

つなぎ融資は、自己資金では支払えないお金が発生する時に、便利なローンです。

メリット ・自己資金の用意なく土地が買える

・担保なしで利用できる

デメリット ・住宅ローンや土地先行融資より金利が高め

・審査で建築プランの提出が必要

・印紙代や事務手数料など諸経費が必要

住宅ローンは土地と建物の一本化ができるのか?

金融機関によりますが、住宅ローンは土地と建物の一本化ができます。
土地と建物を一本化するには、土地を契約する時に、注文住宅を建設するハウスメーカーや工務店が決まっている必要があるので要注意です。

 

また、住宅ローンの一本化にはいくつかの手順が必要です。

事前審査で購入する土地と建築プラン(見積書)を提出
事前審査の結果
ハウスメーカーなどと工事請負契約
建築確認の申請
確認許可後、本審査

 

本審査を受けるまで約1ヶ月かかるので、土地購入代の決済と調整しながら申し込みが必要です。

一般的に、注文住宅を建てる時は、土地と建物代を別々のローンを組んで返済するのですが、
二重ローンは金利の違いなどから返済額が膨らみ、家計にとって大きな負担になるケースが多いでしょう。

土地と建物の住宅ローンを一本化することで返済がスリム化し、生活面にも大きな影響がありません。

住宅ローンを組む時の注意点

注文住宅を建設するために、土地代や建物代の住宅ローンを組む時は、いくつか注意点があります。

建築プランが見積もりで審査は左右する

住宅ローンは審査に通過しなければ融資してもらえません。
金融機関が審査をする際、建築プランや見積もりを確認するため、事前に用意する必要があります。

また、金融機関によって1年以内に建築することなど、審査通過の条件が違います。

自己資金は住宅費より土地代へ

注文住宅を購入する時、頭金を出して住宅ローンの返済額を少しでも減らそうと考える人が多いです。
頭金は住宅ローンではなく、土地代などに割り当てた方が返済額を抑えられます。

土地先行融資やつなぎ融資は、住宅ローンに比べて金利が高いため、総額でみると頭金は土地代や工事着手金などへ利用した方がいいでしょう。

土地と住宅の名義は同じにする

住宅ローン控除を受けるためにも、土地と住宅の名義は同一人物にしましょう。

例えば、土地は妻、建物は夫名義にすると、住宅ローンを一本化した時に控除が受けられない可能性があります。

名義が違うと、後にデメリットになるケースが多いので注意が必要です。

土地と住宅代のバランスを考える

注文住宅を建設する流れは、土地を先に購入してから建築するのが一般的です。

価格が高い土地は当然ながら立地や環境が良いため、つい購入したい気持ちになりますが、住宅ローンの融資額は審査で決められるため、住宅代とのバランスを考える必要があります。

希望にあった土地は、探せば見つかるはずなので、1つだけに絞らないようにしましょう。

まとめ|住宅ローンは土地と建物の一本化もできる

金融機関によって、住宅ローンは土地と建物の一本化も可能です。
ただし、一本化するには条件をクリアしなければなりませんし、状況によってはお断りされる場合もあるでしょう。
住宅ローンについて困った時は、プロの専門家へ相談することで、早期解決できますよ。

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