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2021.09.20

リースバックにデメリットはある?トラブルを避けるためのポント

「住宅ローンの支払いが厳しい」「まとまった資金が必要」などの理由で、自宅の売却を検討される方は少なくありません。
通常「自宅を売却する=別の住居に住む(引っ越す)」ということになります。
ですが、自宅を売却後も住み続けられる契約手法があります。
それがリースバックです。
一見メリットが多いように感じるリースバックですが、デメリットもあります。
後々トラブルを避けるためにも、リースバック契約を結ぶ前に詳しく知っておくことが大切です。

リースバックにデメリットはある?トラブルを避けるためのポント

リースバックの詳しい仕組み

リースバックは別の呼び名ではセール&リースバックと言います。
セール&リースバックという名前の通り、自身が売却した物件を借り受けることで、同じ物件に住み続けられる契約手法です。

一度売却した自宅であっても、新たな所有者に賃料を支払うことで転居せず住宅に住み続けられるようになります。
何らかの理由で自宅の売却が必要になったものの、住環境は変えたくないという場合に便利な契約手法です。

リースバックの特徴とメリット

ここからはリースバックの特徴を挙げながら、メリットを見ていきましょう。

多額の資金が手に入る

不動産物件を売却することにより、物件にもよりますが多額の資金が手に入ります。
入手した資金は使い道が自由ですので、子どもの教育資金にしたり、老後の安定的な生活資金にしたりできます。
もし住宅ローンの返済中であれば完済資金に充て、余剰金が出た場合は用途自由な資金としてもよいでしょう。

住み慣れた住環境で暮らせる

自宅を売却しても転居が不要なので、住み慣れた住環境で暮らし続けられます。
高齢者世帯であれば、引っ越しなどの負担がない状態で暮らせる点は大きなメリットになるでしょう。

各種支払いがなくなる

自宅の売却額が住宅ローンの残債よりも多ければ、売却額で住宅ローンが完済し返済が終わります。
また不動産の所有権が移るため、固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが不要となります。
場合によっては火災保険など不動産に掛けていた保険の支払いもなくなる可能性があります。

リースバックのデメリット

リースバックは先ほど紹介したようなメリットがあるため、人気が高まっている不動産契約手法ですが、デメリットを知らないことでトラブルが起こっているケースもあります。
トラブルを起こさないためにも、デメリットにしっかりと目を向けることが大切です。

名義や所有権が移る

不動産物件を売却すれば、当然名義や所有権は売却先に移ります。
つまり、持ち家ではなくなります。

賃料の支払いが必要

不動産物件を売却したのち、その物件を借りることになるために、家賃の支払いが必要となります。
リースバック契約で住宅ローンが完済したとしても、その後家賃の支払い義務が生まれます。
毎月いくらの家賃を支払うのかを把握する必要があるでしょう。

住み続けられる期間に制限がある

リースバック契約は無期限の契約ではありません。
2年以内で明け渡しを求められるケースが多いのが現状です。
つまり自宅を売却後、契約期限までは住み続けられても、その後は転居が必要となるのです。

通常の売却額よりも安いケースが多い

リースバック契約は買い取りをする事業者や投資家にとっては、負担がかかる契約となります。
そのため通常の不動産売買の相場価格よりは、売却額が安くなるケースが多くなります。
通常なら1,000万円で売却できたはずの物件でも、リースバックでは600万円~800万円程と下がります。

リースバック契約を結ぶときにチェックすべきポイント

リースバック契約にはさまざまなメリットとデメリットがあります。
ここをしっかりと理解した上で、リースバック契約を結ぶようにしましょう。
契約時にチェックしておくとよいポイントをまとめました。

収支のバランス

リースバック契約では、今まで支払ってきた費用よりも家賃として支払う賃料が下がるかを考えることが大切です。
住宅ローンの返済に苦慮していたのに、住宅ローンよりも多額の家賃を支払うことは現実的ではありません。
ですが、固定資産税や火災保険などの支払いも加味して考えたときに、総支払額が下がれば負担は下がります。
家賃の支払いが可能か、今まで以上の支払いが必要とならないかなどよくチェックしましょう。

賃貸契約期間の更新は可能か

先に書いたように、リースバックでの賃貸契約期間は2年間であることが多いです。
契約期間を過ぎても同じ家に住みたい場合「賃貸契約を更新すれば住み続けられるだろう」と安易に考えていてはいけません。
契約によっては期間満了後の更新ができない可能性もあるので、可否をあらかじめ確認し、契約書に記載を求めるなどの慎重さが必要です。

リースバックに詳しい業者に相談する

日本でリースバックが普及し始めたのは、2010年代前半と言われています。
近年、リースバックを取り扱う業者や投資家が増えてきましたが、世間一般によく知られる契約とはなっていません。
そのためリースバックを取り扱う業者には、リースバックの知識が浅く経験が乏しい担当者もいるでしょう。
知識や経験が豊富な業者の方がトラブル回避の方法を熟知していますので、リースバックに詳しい業者選びも重要です。

まとめ

高齢者の安定的な老後資金や相続問題などで注目されてきたリースバックですが、住宅ローンの返済に苦慮する方の中にもリースバック契約を考える人が増えてきました。
安易にリースバック契約を結ぶことは、かえって金銭的負担が増える可能性もあります。
不動産についての悩みや、住宅ローンに関する悩みを抱えている方は、どのような方法で解決するのが適切か、まずは相談していただければと思います。
適切な方法をご提案いたします。

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